8. ¿Cómo se desarrolla el Proceso de la Licitación?
8.1.- Consideraciones previas:
El acto de la licitación lo dirige un Director de la Licitación ayudado por un Secretario.
El Director es el máximo responsable del acto y tiene todo el poder, las atribuciones y los conocimientos para solucionar cualquier situación que se dé a lo largo de la celebración de la misma.
El Secretario es el responsable de hacer un documento privado en forma de Acta, la cual posteriormente será llevada ante Notario alcanzando la categoría de documento público.
Antes de empezar la licitación, el Director de la misma explica los criterios básicos de funcionamiento, los cuales se pueden resumir en los siguientes puntos:
a) Aceptación de una puja:
Una puja puede ser aceptada por parte de las UL's a partir del momento en que el Director de la Licitación la anuncia en voz alta y ésta sale reflejada en la pantalla.
Una puja se acepta por parte de una UL cuando ésta levanta el soporte de plástico que se le ha entregado en la entrada y hace visible el número que hay representado, indicando que está interesada.
El tiempo máximo que se da para poder aceptar una determinada puja por parte de los asistentes a la licitación lo decide el Director de la Licitación y es aproximadamente de 60 segundos a partir del momento en que éste la anuncia en voz alta.
Una aceptación no tiene ninguna validez hasta que el Director de la Licitación no la confirma.
b) Confirmación de una puja:
Una puja se confirma oficialmente por parte del Director de la Licitación cuando se dan necesariamente los tres hechos siguientes:
b.1) El Director confirma la aceptación de la UL, expresando la puja y su número identificativo en voz alta para todas las UL´s . Ejemplo: “¡300000 euros para la nº 4!”.
b.2) La organización introduce en la aplicación informática esta confirmación.
b.3) En la pantalla sale reflejada esta información para que todas las UL´s la puedan ver.
Si cualquiera de estos tres hechos no se cumple, la aceptación no queda confirmada y ésta no tiene ninguna validez.
c) Gestión de la licitación:
El Director de la Licitación gestiona el acto con la ayuda de un ordenador, donde se registran cada una de las pujas aceptadas por las UL´s y confirmada por el Director de la Licitación; más una pantalla, que muestra esta información para que todo el mundo pueda seguir el desarrollo del acto viendo la misma información.
d) Tramos entre pujas:
El tramo entre una puja y la siguiente superior es fijo y de un importe equivalente al 1% de la puja de salida.
Ejemplo: Para una vivienda cuya puja de salida sea de 300000 euros, los tramos fijos entre pujas serán siempre de 3000 euros.
e) Acta de la licitación:
Una vez firmado el Contrato de Arras y definidas las pujas de adjudicación en reserva, el Secretario de la licitación hace una Acta oficial del acontecimiento para llevarla ante Notario y hacerla así pública.
8.2.- Subproceso de Aceptación de Pujas:
a) Inicio de la licitación:
El Subproceso de Aceptación de Pujas por parte de las UL´s se inicia cuando el Director de la Licitación anuncia en voz alta la puja de salida y sale ésta reflejada en la pantalla.
b) Los primeros 60 segundos:
A partir de este momento todas las UL´s pueden aceptar esta primera puja levantando su soporte de plástico correspondiente durante un periodo aproximado de tiempo de 60 segundos. El Director de la Licitación es el que decide cuándo se acaba este periodo, ya que puede ser que debido a un gran número de UL´s que puedan levantar sus soportes, este periodo deba ser alargado.
c) ¿Qué ocurre si después de estos primeros 60 segundos no hay ninguna aceptación de la puja de salida?
Si no hay ninguna aceptación de la puja, es decir, si ninguna UL ha levantado el soporte de plástico, el Proceso de la Licitación se da por finalizado y no se adjudica la propiedad inmobiliaria a nadie, ya que ninguna UL ha aceptado la puja de salida.
d) ¿Qué ocurre si después de estos primeros 60 segundos hay una única aceptación de la puja de salida?
En primer lugar el Director de la Licitación la confirma expresándola en voz alta junto con el número identificativo de la UL que la ha aceptado, registrándola dentro de la aplicación informática y mostrándola a todas las UL´s a través de la pantalla para que todas tengan constancia de ello.
Dado que pasados estos 60 segundos no ha habido ninguna otra aceptación, el Director de la Licitación da por finalizado el Subproceso de Aceptación de Pujas y anuncia la UL ganadora en voz alta, que es la que ha aceptado la única puja confirmada.
e) ¿Qué ocurre si después de estos primeros 60 segundos hubiera varias aceptaciones de la puja de salida?
En primer lugar el Director de la Licitación confirma cada una de las diferentes aceptaciones por el procedimiento anteriormente descrito (expresando cada una en voz alta junto con el número identificativo de la UL que la ha aceptado, registrándola dentro de la aplicación informática y mostrándola a todas las UL´s a través de la pantalla para que todas tengan constancia de ello).
A continuación el Director de la Licitación anuncia la nueva puja al alza, que es un 1% de la puja de salida superior a la anterior, y empieza nuevamente el proceso de aceptación de la nueva puja. En este punto pueden volver a ocurrir tres cosas:
e.1) Que no haya ninguna aceptación de la nueva puja:
En este caso se realiza un sorteo público donde se extrae un número ganador ó de adjudicación entre todos los números de las UL´s que han visto confirmadas sus aceptaciones en la anterior puja.
e.2) Que haya una única aceptación de la nueva puja:
En primer lugar el Director de la Licitación la confirma expresándola en voz alta junto con el número identificativo de la UL que la ha aceptado, registrándola dentro de la aplicación informática y mostrándola a todas las UL´s a través de la pantalla para que todas tengan constancia de ello.
Dado que pasados estos 60 segundos no ha habido ninguna otra aceptación, el Director de la Licitación da por finalizado el Subproceso de Aceptación de Pujas y anuncia la UL ganadora en voz alta, que es la que ha aceptado la única puja confirmada.
e.3) Que hayan varias aceptaciones de la nueva puja:
En este caso aplican nuevamente todos los puntos ya expuestos en el punto e). Este proceso se va repitiendo de forma cíclica hasta que se encuentra una UL ganadora del Subproceso de Aceptación de Pujas.
8.3.- Subproceso de Firma del Contrato de Arras:
Una vez se dispone de la UL ganadora del Subproceso de Aceptación de Pujas, se solicita por parte del Director al portavoz de esta UL que se identifique para proceder a firmar el Contrato de Arras. El portavoz deberá decir en este momento los nombres de las personas de la UL que han de salir en el Contrato de Arras, ya que si no se dice nada, por defecto salen los nombres de todos sus integrantes.
En el momento en que se realiza esta firma por parte de las personas de la UL definidas por el portavoz, éste debe entregar un segundo cheque por un valor del 10% de la puja de salida, que junto con el que ha entregado a la entrada por un importe del 5% de la misma, conforman el 15% de la paga y señal.
8.4.- Subproceso de Definición de las Pujas de Adjudicación en Reserva:
Una vez firmado el Contrato de Arras, se definirán públicamente cuáles son las 10 pujas de adjudicación, con su orden de preferencia, que quedan en reserva por si se da el caso de que la UL que ha firmado el Contrato de Arras, no acabara firmando la Escritura de Compraventa en los plazos estipulados. El orden de preferencia se define en base a estos criterios:
1.- La puja más alta confirmada en el sistema.
2.- El orden resultante de un sorteo público cuando haya más de una aceptación confirmada en una misma puja.
No podrá haber ninguna UL que tenga más de una puja de adjudicación en reserva asignada, ya que siempre es la aceptación de la puja más alta la única que quedaría en reserva.
Es importante que nadie abandone el Proceso de la Licitación antes de definir estas pujas de adjudicación en reserva, ya que cualquiera de éstas podría tener una opción real si la UL ganadora del Subproceso de Aceptación de Pujas, que ha acabado firmando el Contrato de Arras, no acabara firmando la Escritura.
Para dar a conocer el Sistema Torrent se organizan, con carácter periódico y previamente a la licitación, una serie de Presentaciones Explicativas en la misma propiedad inmobiliaria a licitar, hecho que puede ser aprovechado para visitarla. Se pueden consultar las fechas y los horarios en “Presentaciones Explicativas” .
Bajo petición y sin que ello suponga ningún tipo de compromiso por su parte, se ofrece también la posibilidad de hacer Presentaciones Explicativas dónde y cuándo se nos solicite.